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共有房屋 出租份额

2018年7月18日  南宁知名房产买卖纠纷律师   http://www.cnljxdlaw.com/
        共有房屋 出租份额
  共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。“共有”按其形成时的情况不同,可分为按份共有和共同共有。 
    按份共有是共有人各有明确的份额,如3个人共同出资购买房屋,其中1人出资1/2,另外2人各出资1/4,如果他们议定以出资份额作为该房屋所有权的占有份额,这样,各人享有的份额就不同。他们应各自按自己所有的份额享有权利并承担义务。如将这一房屋出租,占1/2份额的共有人就有权得到房租收入的一半,而其余2个共有人则只能各得1/4。在支付房屋维修费用或交纳与该房屋有关的税金时,也应按这一比例分别承担。 
    按份共有的共有人可以将自己的份额分出或转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买权。 
    共同共有是共有人都不能在共有的房产中分出自己的份额。共同共有人对共有的房产享有平等的权利,并承担平等的义务。如配偶之间对房产的共有,除了双方另有约定者外,一般均为共同共有。 
    共同共有的房产若要转让,须经全体共有人同意,任何一个共有人都不能擅自处分,否则这种处分将被认定为无效。 
    对于一些形成时间较久的共有房产,部分共有人主张按份共有,部分共有人主张共同共有,如果共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额,应当认定这种共有为共同共有。 
    单元式住房,在房屋结构中有共有部位,该房屋是不是共有房产? 
    答:目前我国新建的住房,基本上都是单元式的多层或高层建筑,这些房屋分属各个单位和个人。在国家推行向个人出售公有住房以后,私人拥有的这类房屋数量已大大增加。 
    部分购房者对这类房屋的产权有一些疑虑:如住在中间层次的购房者会认为自己房屋的地面同时又是楼下房屋的顶盖,自己房屋的顶盖也成了楼上房屋的地面,左右墙体又有很大一部分是和他人共有,这是不是就是共有房产呢?如果是共有房产,在今后需要出卖时,是不是会牵涉到优先购买权问题呢? 
    共有是指两个或两个以上的所有人共同地作为同一房屋所有权的权利主体。而单元式房屋不同,虽然单元式房屋与邻户有共有的部位如墙体,但房屋所有权的权利主体是明确的,这个主体就是购房者,而不是邻户共有。 
    在一些旧式的民宅中也有类似的情况,如两户合有一堵山墙,这也不能说房屋是共有财产。 
    上述两类住房都不是共有房产,因而在出卖房屋时,邻户并不存在优先购买的权利。


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